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济南房价两年翻一番:地铁开到哪涨到哪

来源:华讯财经 编辑:华讯编辑 时间:2018年02月24日 17:49:46

  和济南的出租车司机聊房价,是打开他们话匣子的一种好办法。这时,司机们往往会旁征博引,从济南地铁和轻轨建设规划开始讲,包括各条地铁线的走向和站点,最终,话题会落回到房价上涨的现实上。司机会指着路边闪过的一个楼盘,给你报出精确的价格,然后告诉你:已经买房的心有余悸,还未买房的长叹一声。

  以大规模的基础设施建设为标志的“济南大发展”,成为很多济南市居民的共识。随着“CBD东移”说法的一步步落地,济南东部片区的房价自2015年以来经历了大幅上涨,多数地铁线路虽然尚未开工,但已经带动其他片区房价的攀升。

  2017年10月,十九大会议再次释放明确信号,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,让价格持续攀升后的济南房价逐步企稳。基建项目建设带来的上涨愿景推动了房价的上涨,但这一因素能带领济南房价走多远呢?

  两年均价几近翻番

  2月20日正月初五,济南迎来了这个冬季鲜有的一个雾霾天,骤然湿冷的环境让人感觉不适。城市东部的历城区,飞跃大道上,国内两大知名地产商开发的某楼盘售楼处内,依然有多名工作人员在值班,接待前来看房的市民。

  《华夏时报》记者以买房者身份,向一位工作人员了解楼盘情况。在激光笔和沙盘的配合下,尚未建成的济南地铁R2线已经栩栩如生,规划的地铁站就在楼盘东边的十字路口,几百米之遥。道路、桥梁和地铁,新CBD、济南新东站和新学校,都成为支撑起1.6万元/平米价格的有利因素。“今年4月开售的价格可能会有调整。”工作人员强调。

  前期开售的几种户型中,96平米和110平米的小户型很快就售罄了。工作人员介绍,目前仅有125平米和140平米户型在售,新一批110平米户型会在4月份开售。按照此前价格计算,结合本地居民首套房三成首付的政策,110平米户型的首付款约为53万,125平米户型的首付款约为60万。

  在房屋中介眼中,这一楼盘已经颇具性价比。记者观察到,约30分钟时间里,先后有两对年轻情侣、一对老年夫妇和一大家人来售楼处看房。几间样板间里,也始终有人在参观。

  “30万首付,在济南市区已经买不到房了。章丘一个楼盘都一万一平米。”该中介表示。

  根据安居客网站上查询到的济南房价走势数据,2015年济南房价均价尚在9100元到9500元/平米的范围内有涨有跌。进入2016年后,均价从9300元一路上涨到近1.2万元/平米。2017年更是高歌猛进1.6万元/平米。两年时间内,均价几近翻番。

  分区来看,2015年至2017年之间,承接当前市中心和新CBD的历下区均价从1.3万元/平米攀至2.4万元/平米,始终是最贵;位于东部的历城区均价则从2015年的8700元/平米左右徘徊,到2017年底的1.5万元/平米;因济南西客站发展带动住宅建设的槐荫区,均价从8100元/平米涨至1.3万元/平米。

  房价上扬的同时,限购政策落地,并逐渐加码。据当地媒体报道,2016年10月济南重启限购,首套房首付从两成提高到三成,二套房首付比例从三成变为四成;同时公积金贷款额度下调;本市户籍家庭已有3套住房的不得再购房,非本市户籍家庭限购一套住房。

  2017年4月19日,济南市政府发布通知指出,本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的,申请住房贷款均视为第二套住房贷款,首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年,公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

  对购房者来说,房价和政策的双重变化,使购房首付大幅提高。以全市均价计算,2015年购买100平米的房屋,首付不超过20万元,2017年底购买同样房屋,首付近50万。这对年轻的刚需购房者的影响较大。

  成也基建,忧也基建

  多数济南市居民认为的影响房价上涨的关键因素,如地铁、轻轨等项目,实际上都未落地。从这个角度看,很难说是基建推动了房价,还是购房者的心理预期甚至愿景推动了房价。总之,与房价可能联动的任何因素,都成为了市民津津乐道的话题。

  位于历城区工业北路的某小区,自2010年开启认购以来,至今仍在扩张建设中,已经成为附近最大的单体小区。购买了前期项目,目前已经搬入的市民王先生,在一条建成不久的高架桥下,向记者指出周围即将开工的所有基建规划,包括济南新东站、地铁线路和站点等等。

  而王先生所购买的小区,均价已经从他购买时的7000元左右/平米,上涨到1.5万元/平米(2017年8月)。王先生和中介都认为,即将开售的该小区新一批项目,均价可能达到1.8万元/平米。有知情人士透露,新项目开售时间为2018年10月。

  这座刚建成不久的高架桥已经给王先生的生活带来了便利,每天早上从位于东部的小区到市中心的路程,已经缩短到15分钟。由此看来,新基建项目的预期使人振奋。

  按照规划,济南轨道交通的线网结构分为两个层次:都市核心区快线(R 线)和中心城普线(M 线)。快线包括R1、R2、R3共3条线;中心城普线包括环线、M1~M6线共7条线。2015年7月首条线路开工建设,目前R线的3条在建。其中R3线经过王先生的小区,R2线则经过前述飞跃大道上的小区。济南新东站计划于2018年底投入运营,位于王先生小区东北方向3公里左右。问题在于,靠基建项目甚至预期推动的济南房价攀升,还能持续多久。

  一方面是,地方债压力此前曾迫使包括包头在内的多个城市基建项目叫停,另一方面是,随着房价上涨,短时间内济南建设了大量地产项目,目前西客站片区和国际会展中心以东片区,集中了大量的住宅项目,且建筑以住宅项目为主。济南楼市的长期供需情况不得而知。

  房贷政策也是不确定因素之一。据当地媒体报道,截至2017年年底,济南市共缴存住房公积金同比增长11.6%;累计发放个人住房公积金贷款却同比下降47.04%。一升一降,势必影响房价发展。

  (原标题:济南房价两年翻一番:地铁开到哪涨到哪)


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